העובד דן זינקה עובד על אופניים בחנות האופניים Recovery. בעלי החנויות רכשו את הבניין שלהם בשדרות סנטרל בעזרת קואופרטיב הצפון מזרח השקעות (NEIC).
עם עליית שכר הדירה ועסקים עצמאיים במיניאפוליס מאבדים את חוזי השכירות שלהם לרשתות לאומיות גדולות, קואופרציה ראשונה מסוגה מצאה פיתרון.
לאחר שנים של התבשלות בבית, אוואן סלי ושותפיו בפייר סטייט ברוינג, קואופרטיב הבירה הראשון בבעלות הצרכן, מינסוטה, היו סוף סוף מוכנים לפתוח חדר ברז במיניאפוליס. הם היו זקוקים למקום שיכול להכיל מבשל, עם חלון ראווה שהזמין אנשים לצאת מהרחוב. קשה היה למצוא את השילוב הזה עד שהסתכלו על חלל בשדרה המרכזית בשכונת צפון מזרח העיר.
בהתחלה הם חשבו שזה לא יעבוד. רצפות העץ לא היו תומכות בציוד כבד, והחדרים האחוריים היו זקוקים מאוד לתיקון. מניסיונם, בעיות כמו אלה היו שוברי עסקות. אבל כאן, בעלי הדירות העדיפו את ההשכרה ליזמים מקומיים והם היו משלמים על השיפוצים הדרושים - בין היתר כי הם רצו לשתות שם בעצמם. "אמרה סאלי.
הבניין לא הוחזק על ידי בעלי נכסים או מפתחים רחוקים, אלא על ידי כ -200 אנשים מקומיים שהחזיקו בנכס יחד. הם חלק מקואופרטיב ההשקעות בצפון מזרח (NEIC), שיתוף פעולה ראשון מסוגו בארצות הברית שמאגר את כספי החברים להשקעה בנדל"ן מסחרי. הם חולקים רווחים, קבלת החלטות ותגמולים של הקהילה על כך שיש להם, בין היתר, חנויות בבעלות מקומית שהם רוצים בשכונה שלהם.
ברחבי הארץ זינקו ערכי הנכסים עם התעניינות מחודשת במגורים עירוניים - מגמה שיצרה שווקים חדשים ורווחיים למפתחים. ככל שעלויות השכירות עולות, עסקים מקומיים לעתים קרובות סגורים ותושבי שורשים נעקרים. המחזור שהתקבל שינה את אופין של שכונות רבות.
החברים שהקימו את NEIC לא רצו שזה יקרה בצפון מזרח. למרות שהם חששו בתחילה מהבניינים הפנויים והחסרים של השכונה שלהם, הם ידעו גם שמפתחים גדולים יותר יעקבו אחרי העניין הגדל של המגורים באזור. אם השליטה המקומית ברכוש יכולה לעזור לתמוך בעסקים עצמאיים, הם תהו, אולי יש דרך להחזיק אותו ביחד.
יעד ותיק עבור מהגרים ממעמד הפועלים, צפון מזרח עדיין מנוקד בכנסיות מזרח אורתודוקסיות ובקליפות גדולות של מעליות תבואה שפעם הניעו את תעשיית העיר. אנשים רבים שגדלו כאן עדיין חיים כאן. "הייתה הרבה יותר תחושה של מקום", אמר בעל חנות האופניים של שחזור סת 'סטטמילר, והשווה את זה לשכונה שבה נמצאה החנות הקודמת שלו. "אנשים כאן בשביל כל חייהם."
במיניאפוליס, כמו בערים רבות ברחבי הארץ, עליית הביקוש לנדל"ן פירושה שחנויות עצמאיות הוחלפו בהדרגה בסניפי בנקים, קמעונאים טלפוניים ומסעדות יוקרתיות. משנת 2014 עד 2016 עלתה שכר הדירה המסחרי ב -8 אחוזים - יותר מפי ארבעה משיעור האינפלציה.
על פי דיווחים של המכון לתלות עצמית מקומית (ILSR), מכל רחבי חשיבה מבוססי מיניאפוליס, עלייה ארצית בשכר הדירה המונעת על ידי ספקולציות עולה בהרבה על יכולתם של עסקים קטנים להרוויח במכירות. התוצאה היא שעסקים רבים מאבדים את חוזי השכירות שלהם לרשתות לאומיות גדולות, שמותגיהן נותנים להם מינוף במשא ומתן על שכר דירה.
"לעתים קרובות מדי, מה שאנו רואים הוא שעסקים ואנשים מקומיים מחזירים את השכונות, ואז הערך שנוצר על ידם נלקח על ידי מספר קטן של משקיעים שאינם גרים בשכונה", אמר. סטייסי מיטשל, מנהלת שיתוף פעולה ב- ILSR, מצביעה על "אובדן השליטה" שמרגישים אמריקאים רבים ביחס לרווחיותם הנמוכה של השכונות ותחושת הדמיון ההולכת וגוברת. "בעלות על נדל"ן מסחרי היא הדרך האולטימטיבית להימנע מלהיות נתון לחסדיהם של אותם כוחות".
לפני שנוצרה NEIC, הקבוצה שעומדת מאחוריה-שחלקם הכירו באמצעות שיתוף האוכל המקומי-רצתה להשיג דריסת רגל בשוק הנדל"ן לפני שזה יקרה לשכונה שלהם. חברת הדירקטוריון לסלי ווטסון, אחת מהאדריכלים של הקואופרטיב, אמרה שהם יחבטו ברעיונות כאשר יתקלו אחד בשני בשיעורים ובפגישות בשכונה: מה יקרה אם יעמדו בעלויות על ידי רכישת בתים יחד? או אולי נדל"ן מסחרי? ומה אם הם עשו זאת כשיתוף פעולה רשמי?
בסוף 2011 הם התיישבו על מודל השקעה שלא קיים בשום מקום אחר במדינה (קבוצה אחרת פתחה קואופרטיב דומה באופן עצמאי באלברטה, קנדה). 39 החברים השקיעו לפחות 1,000 דולר כל אחד, בהתבסס על מומחיותם בקואופרטיבים, משפטים, פיננסים ודיסציפלינות אחרות לפיתוחו. בפגישות הקהילה, חברים הכירו תושבים ותיקים שזכרו את האזור כמסדרון קניות הומה פעם ותושבים חדשים שרק התמקמו. הם הראו תמונות של בניינים לא מנוצלים למכירה ושאלו את התושבים אילו עסקים הם רוצים לראות שם . ווטסון זוכר שחבר אחד זיהה את הפוטנציאל של שדרת סנטרל כ"חיוך יפה שחסר לו רק כמה שיניים ". חברת הדירקטוריון ג'קי פרנסיס ובעלה ג'סטין השקיעו את מלוא חסכונותיהם בסך 2,000 דולר כדי להיות חברים לאחר שהשתתפו בישיבת קהילה.
בסוף 2011 התחייבו 90 חברים לרכוש את הבניינים הראשונים של NEIC. סטאטמילר זוכר את הבניינים כעיניים מזוויעות ומרשימות עם צבע צהוב מתקלף וחדר אמבטיה מקולקל אחד באחד המרתפים. "הם רצו בעצם לקנות את הנכס המכוער ביותר במרכז [אווניו] ולעשות עם זה משהו", אמר. כקואופרטיב, הם איגרו 80,000 אלף דולר לרכישת שני בניינים פנויים.
בשנת 2014 - כאשר היו ב- NEIC כ -200 חברים - נפתחו שלושה עסקים, שהעסיקו ביניהם 25 עובדים: חנות אופניים לשחזור, שרכשה את אחד הבניינים בעזרת NEIC, והדיירים פייר סטייט מבשלת ומאפייה Aki's BreadHaus. הרעיון היה שכאשר אנשים מקומיים יקבלו החלטות שיתופיות לטווח הארוך לגבי המקומות שבהם הם גרים, השכונות ישגשגו.
זה ש- NEIC הצליח לממן נכסים משקף בשיתוף פעולה את מערכת השורשים השיתופית העמוקה של מינסוטה, שחוזרת יותר ממאה שנים אחורה לקואופרטיבים בבעלות מפיקים שהשקיעו יחד במעליות תבואה, ואז השתמשו בחיבורים אלה כדי ליצור קואופרטיבים מוכרים עצומים כמו Land O 'Lakes. עם יותר מ -100, למינסוטה יש את המספר הגדול ביותר של שיתופי פעולה במדינה, רשימה הכוללת חברות Fortune 800.
זה נותן למינסוטה סביבה רגולטורית רגועה לשיתופי פעולה. בעוד שחוקי ניירות ערך שנועדו להגן על משקיעים קטנים מגבילים ישירות את סכום הכסף שניתן להשקיע בעסקים, מינסוטה פוטרת השקעות בקואופרציות-מה שאיפשר ל- NEIC לגייס הון נחוץ מחברים שתרמו יותר מ -1,000 דולר. רק כמחצית מהמדינות מאפשרות פטור זה, ורובן מכסות את הסכום שניתן להשקיע.
למרות ש- NEIC קיבלה עניין רב במודל שהחלוץ עליו - חברי הדירקטוריון אומרים כי קיבלו פניות מכ -70 קבוצות ברחבי הארץ - התאמתו במקומות אחרים דורשת פריצה למודל כך שיתאים לצרכים המקומיים.
כן! אינפוגרפיקה
דיוויד גליק נמצא בוועדת ההיגוי של הקואופרטיב להשקעות נדל"ן בניו יורק (NYC REIC), קבוצה שמקורה בברוקלין עם יותר מ -400 חברים, בהשראת ה- NEIC. "אנשים דיברו על הצורך במשהו כזה, אבל לא באמת היה לנו שם לזה", אמר.
אנשים ברשת של גליק התחילו לחלוף על כן! מאמר על מה שהשיגה NEIC, ודיון בקבוצות פייסבוק הוביל לפגישה ראשונית שמושכה 350 אנשים. כשהחלה קבוצת ניו יורק לנווט כיצד ייראה המודל הזה במקום עם נוף משפטי ונדל"ן שונה בהרבה, הם שלחו חבר אחד למיניאפוליס כדי ללמוד על המודל של NEIC. משם, הם היו צריכים לאלתר.
הם עבדו עם אוכלוסייה הרבה יותר גדולה באזור שבו רכישת נכסים עשויה להגיע לכדי מיליונים, והחלו ליצור חוקי עזר שונים משל NEIC. בעוד שבצפון מזרח מיניאפוליס עבד באזור על סף ג'נטריפינג, התזוזה בברוקלין כבר מזמן הייתה מצערת מלאה, מה שגליק מכנה "פיתוח מיצוי על סטרואידים".
כדי למשוך חברות רחבה ומגוונת יותר, NYC REIC קבעה את דמי החברות בסך 10 $ בלבד - בהישג יד עבור רוב התושבים. התקנון, שנכתב כעת, מכוון למעורבות דמוקרטית מלאה: החברים יצביעו לא רק על חברי הדירקטוריון, כמו ב- NEIC, אלא גם על החלטות השקעה. גליק אומר שהקבוצה צופה שזהו תהליך ארוך בהרבה בניו יורק, שם נאלצה לנווט מגבלות שונות על כספים וחברות שלא הכירה זה את זה כפי שהשכנים בצפון מזרח.
גיוון וייצוג הם גם בין האתגרים ש- NEIC זיהתה. 1,000 דולר הוא רף גבוה לכניסה עבור רבים בשכונה, וחברי הדירקטוריון אומרים שהם דנים בזה לעתים קרובות. אם החברות שלהם אינה מגוונת כמו השכונה, הם תוהים, מה המשמעות של קבוצה שמטרתה קבלת החלטות מקומית?
הדבר קריטי במיוחד עבור שכונה בעלייה, כמו בצפון מזרח. רק בניין אחד נמצא בבעלות שיתופית, וככל שהעניין באזור גדול יותר, כך הוא הופך ליותר מושך עבור מפתחים מסורתיים.
"אנחנו רוצים לשפר את מה שכבר קיים כאן, לא לדחוף אנשים החוצה", אמרה חברת הדירקטוריון קולין או'קונור על הסיכוי שאפשר לתת לשכונה דחיפה כלכלית גם להניע ג'נטריפיקציה.
עבור חבר מועצת העיר מיניאפוליס קווין רייך, הרעיון היה "מחליף משחקים"-אפילו במיניאפוליס העשירים בקואופרטיב-שהשפיע על תמיכת העיר בקואופרטיבים. העיר כבר ייעדה כספים למימון קואופרטיבים, אבל "להחזיק קואופרטיב שיכול לתמוך בפועל בשיתופי פעולה אחרים היה מסקרן אותנו", אמר רייך.
רייך, המתגורר בצפון מזרח מאז גיל ההתבגרות וסייע בהשקת שיתוף המזון, אמר כי אנרגיה חדשה זו השפיעה על העיר להשקת השנה תוכנית שתממן את הגיוס וההכשרה של קואופ-אפים חדשים. כעת בשלב הראשון שלה-חינוך יזמים חדשים לגבי האפשרויות להפוך לשיתופי פעולה-מתכננת העיר להתחיל בשנה הבאה את קבוצת ההכשרה השיתופית הראשונה שלה.
"ברגע שאתה נכנס למערך השוק של מערכת שוק חופשי, אם אין לך את זה אין לך מה להגיד", אמר רייך. "אתה חייב להיות המשקיע שאומר, אנחנו מעריכים את זה."
עד כה, השורה התחתונה של הקהילה הייתה התמורה הגדולה ביותר למשקיעי NEIC. בשנת 2015, הקואופ שילם את התשואות הראשונות שלו מתוך הקצאת אשראי הון של קצת יותר מ -4 אחוזים על השקעות בסיסיות של 1,000 דולר ופחות על מניות גדולות יותר. כי דיבידנד כזה הוא צנוע ולא מובטח מראה שהאינטרס האמיתי של המשקיעים הוא בחייו הטווח הארוך של השכונה.
בסתיו הקרוב, NEIC מתכננת להשקיע בנכס שני במרחק של שני קילומטרים משם - חנות חימום ומיזוג אוויר לשעבר שחזית האבן שלה מתוארכת לא פחות מהבניינים האחרונים. הם כבר משדרים שיחות מדיירים פוטנציאליים.
מאמר זה הופיע במקור כן! מגזין
על המחבר
כריסטיה הילסטרום כתבה מאמר זה עבור 50 פתרונות, גיליון חורף 2016 של כן! מגזין. כריסטה היא עורכת בכירה ב- YES!
ספרים קשורים
at InnerSelf Market ואמזון
